خرید ملک در آلمان

آلمان یکی از کشورهای عضو اتحادیه اروپا و حوزه ی شینگن است و به دلیل فضای تجاری و اقتصادی مناسب، این کشور همواره یکی از مقاصد مهاجرتی است. آلمان با 83 میلیون نفر جمعیت، دومین کشور پرجمعیت اروپاست. پایتخت این کشور برلین و مرکز اقتصادی آن فرانکفورت است. حکومت این کشور به صورت جمهوری فدرال پارلمانی است و قدرتمندترین قدرت اقتصادی اروپاست. زبان رسمی و عموم مردم این کشور آلمانی است. درصورت أخذ مجوز اقامت در این کشور، به راحتی می توانید به کلیه کشورهای حوزه ی شینگن سفر کرده و با دریافت تابعیت و مجوز اقامت دائم قادر خواهید بود در کلیه کشورهای اتحادیه اروپا به تحصیل یا زندگی بپردازید

طبق قوانین مهاجرتی کشور آلمان، این کشور ویزا یا مجوز اقامت بر اساس خرید ملک در این کشور به تنهایی صادر نمی کند و امکان مهاجرت از طریق خرید ملک در آلمان برای سرمایه گذاران خارجی وجود ندارد. اما از آنجایی که امکان دریافت مجوز اقامت در این کشور از طریق سرمایه گذاری و فعالیت اقتصادی وجود دارد. به همین دلیل اگر قصد مهاجرت به آلمان از طریق سرمایه گذارید دارید باید ابتدا برای سرمایه گذاری و اشتراک در یک فعالیت اقتصادی اقدام نموده و در کنار آن برای تکمیل میزان سرمایه گذاری مورد نیاز در این کشور و سکونت آسوده اقدام به خرید ملک نمایید. تمامی افراد به صورت آزادانه می توانند اقدام به خرید ملک در این کشور نمایند. لذا صرفاً لازم است تا با فضای زندگی در آلمان آشنا شده، شهر مورد نظر خود برای سکونت یا خرید ملک را انتخاب نموده و متناسب با مبلغ سرمایه ی خود ملکی را انتخاب نمایید. پس از طی روال قانونی و امضای قرارداد و با ارائه ی اسناد سرمایه گذاری خود به اداره مهاجرت می توانید درخواست أخذ اقامت سه سال نموده و در این کشور ساکن شوید.

چرا مهاجرت از طریق خرید ملک در آلمان؟

امکانی که کشور آلمان برای سرمایه گذاران خارج از اتحادیه اروپا فراهم کرده است به این صورت تعریف شده که به مهاجرانی که قصد انجام فعالیت های تجاری و سرمایه گذاری از این طریق در آلمان دارند، یک مجوز اقامت موقت سه ساله اعطا می کند و این امکان برای شخص وجود دارد که بتواند این مجوز را بعدا به مجوز دائم و شهروندی تبدیل کند. با أخذ این این مجوز می توانید همسر و فرزندان زیر 18 سال خود را نیز از این حق اقامت موقت بهره مند کنید.

در حقیقت در قانون مهاجرت به کشور آلمان موضوعی تحت عنوان مهاجرت از طریق سرمایه گذاری وجود ندارد؛ اما بند 21 این قانون به ساکنین خارج از اتحادیه اروپا اجازه می دهد تا به منظور انجام فعالیت های اقتصادی به صورت موقت در این کشور اقامت داشته باشند.

نحوه سرمایه گذاری از طریق خرید ملک در آلمان

با استناد به این قانون، فردی که خارج از اتحادیه اروپا زندگی می کند و قصد دارد به طور موقت و جهت انجام فعالیت های اقتصادی در کشور آلمان زندگی کند، باید علاوه بر برآوردسازی شرایطی که توضیح داده شد، اقدام به سرمایه گذاری نماید. این سرمایه گذاری می تواند خرید ملک در آلمان به ارزش 250 هزار یورو و مشارکت در یک پروژه ی منطقه ای درجریان و فعال باشد. به منظور مشارکت در چنین فعالیت اقتصادی، سرمایه گذار باید در حدود 100 هزار یورو برای پنج سال سرمایه گذاری کند. درمجموع، اخذ اقامت آلمان از طریق خرید ملک نیاز به بودجه ای در حدود 350 هزار یورو دارد.

درصورتی که شخص این شرایط را دارا باشد و بتواند سرمایه گذاری را به درستی و با حفظ شرایط مطرح شده انجام دهد، مجوز اقامت موقت 3 ساله برای او و خانواده اش صادر می شود. در این مدت، خانواده ی فرد متقاضی می توانند در این کشور شروع به کار نمایند. در زمان جاری بودن این مجوز، شما قادر خواهید بود حداکثر به مدت 90 روز در شش ماه به کلیه کشورهای عضو شینگن سفر کنید.

پس از 21 ماه از صدور مجوز اقامت موقت آلمان اگر سطح دانش شما از زبان آلمانی در حد B1 (Intermediate) باشد یا پس از 33 ماه ثابت کنید که مهارت های زبان آلمانی تان حداقل در سطح ابتدایی A1 است، می توانید برای مجوز دائم درخواست نمایید. به علاوه نباید این کشور را برای مدت شش ماه چه دائم و چه موقت ترک نمایید.

در نهایت پس از گذشت هفت تا هشت سال می توانید برای دریافت شهروندی و پاسپورت آلمانی اقدام نمایید. شما با داشتن پاسپورت آلمانی مجوز ورود به 188 کشور و جابجایی آزادانه در کشورهای عضو اتحادیه اروپا را خواهید داشت.

هزینه‌ خرید خانه در آلمان

خرید ملک در آلمان تقریباً پر هزینه است و علاوه بر هزینه های خرید ملک، هزینه های جانبی بسیاری را باید پرداخت نمایید. قیمت ملک تا حدودی به منطقه ی مورد نظر و نوع ملک بستگی دارد.

هزینه های جانبی خرید خانه در آلمان شامل :

• هزینه های محضری
• هزینه های کارگزار
• هزینه های ثبت زمین
• مالیات تملک املاک و مستغلات

به طور خلاصه می توان گفت که هزینه های این موارد در حدود 3000 یورو هزینه محضری برای ملک به ارزش 300 هزار یورو، 3.5 درصد هزینه کارگزار، 4000 یورو برای ثبت زمین و 6.5 درصد مالیات خواهد بود

قیمت خرید ملک در شهرهای مختلف آلمان

هزینه خرید ملک در آلمان از شهر به شهر دیگر متفاوت است و با توجه به عدم وجود تعادل میان عرضه و تقاضا، در سال های اخیر قیمت ها افزایش داشته است. درمراکز شهرها عموماً مردم در آپارتمان ساکنند و در کل زندگی در آپارتمان نسبت به خانه متداول تر است.

به طور میانگین می توان قیمت هر متر مربع خانه در شهرهای مهم آلمان را به این صورت تخمین زد:

• برلین: 5500 یورو
• مونیخ: 8900 یورو
• فرانفورت: 6900 یورو
• دوسلدورف: 5100 یورو
• لایپزیگ: 3600 یورو
• درسدن: 3600 یورو
• پوتسدام: 5600 یورو

_

اقامت آلمان از طریق خرید ملک

در ابتدا باید برنامه کسب و کار مورد نظر خود را مشخص نموده و انتخاب نموده و در یک شرکت آلمانی سرمایه گذاری کنید. سپس درخواستی برای پیش پذیرش در اداره مهاجرت محل خود ثبت نمایید. مرحله ی بعد، قرار محضری و پرداخت هزینه ی خرید است و پس از آن می توانید برای دریافت ویزا به سفارت آلمان درخواست دهید. پس از ورود به آلمان با ویزای D می توانید پس از گذراندن شرایط مطرح شده در قانون که درباره ی آن صحبت کردیم مجوز اقامت دریافت نمایید.
_

چگونه در آلمان ملک بخریم؟

در ابتدا درنظر بگیرید که خانه های اطراف شهر، روستایی و شهرهای کوچک درمقایسه با شهرهای بزرگ و مهم قیمت بسیار کمتری دارند. به علاوه، افزایش قیمت خانه در شهرهای بزرگ چه برای خرید چه اجاره، بسیار زیاد بوده است. در حدود 52% از آلمانی ها در این کشور صاحب ملک هستند که به نسبت سایر کشورهای اتحادیه اروپا رقم کمی است. و پیش بینی می شود به دلیل افزایش روند مهاجرت به این کشور این رقم در آینده ای نزدیک رشد داشته باشد. خوشبختانه در آلمان قانونی برای اعمال محدودیت در خرید ملک در آلمان برای خارجی ها وجود ندارد و بسیاری از مهاجران درآمدها و دارایی های بیشتری از ساکنان بومی این کشور دارند. به دلیل جمعیت بالای این کشور نسبت به مساحت، اکثر خانه ها در آلمان کوچک هستند.

وب سایت های گوناگونی در آلمان وجود دارند که خانه های پیشنهادی را با دسته بندی های گوناگون برای خریداران به نمایش گذاشته اند. و البته خانه های آماده فروش نیز با علامت گذاری مشخص شده اند. و با مراجعه به آگهی ها نیز امکان فروش به صورت باواسطه و بدون واسطه وجود دارد. در هنگام خرید باید به وضعیت ملک توجه نمود چون بسیاری از خانه های ارزان قیمت نیاز به هزینه بازسازی دارند. از آنجا که خرید ملک در آلمان می تواند نیازمند صرف زمان طولانی باشد بهتر است با کارگزاران و آشنایان این بازار مشورت نمایید.

درحال حاضر کمیسیون قانونی برای خرید ملک وجود ندارد که قانون آن ممکن است تغییر کند. میزان کمیسیون خرید ملک بصورت توافقی بین 3 تا 7 درصد است و نحوه ی پرداخت نیز قابل توافق است که از سوی خریدار یا به صورت مساوی توسط هر دو طرف پرداخت شود. زمانی که فروشنده و خریدار بر سر قیمت و خرید ملک توافق کردند، قرارداد ملک باید در حضور مرجع قانونی و محضری صورت گیرد. این موضوع به این دلیل اهمیت دارد که واسطه تمام مدارک قانونی ملک را بررسی نموده تا مطمئن شود ملک به شخص دیگری فروخته نشده باشد یا محدودیتی برای استفاده از آن وجود نداشته باشد. پس از آن لازم است تا ثبت زمین صورت گیرد تا مالکیت حقیقی شما بر ملک مورد نظر ثبت شود.

_

*** نکات مهم هنگام خرید خانه در آلمان

زمان مناسب برای خرید ملک در آلمان را در نظر بگیرید. آلمان اقتصاد قوی و پیشرو دارد با این حال قیمت املاک در این کشور صعودی است چون در بسیاری از شهرها با کمبود ملک مواجه هستند. با این حال به دلیل کم بودن نرخ بهره، الان زمان مناسبی برای خرید ملک در این کشور است.

به توانایی مالی خود توجه کنید. خرید ملک در آلمان هیچگونه محدودیتی ندارد. اما اگر نیاز به وام برای خرید ملک دارید باید به شرایط درآمدی خود توجه کنید. در صورتی که در آلمان زندگی کنید تا نزدیک به کل هزینه خرید ملک را می توانید وام دریافت کنید. با این حال باید به اندازه ی 5 تا 15 درصد از قیمت ملک را پس انداز داشته باشید تا بتوانید هزینه های جانبی ملک شامل هزینه های محضری، کارگزاری و مالیات را بپردازید. اگر در آلمان شغلی نداشته باشید، می توانید تا 60 درصد ارزش ملک وام دریافت کنید. پس باید در کنار هزینه های اداری و ثبتی، 40% از قیمت خانه را نقد بپردازید.

خانه مورد نظر خود را به روش صحیح بیابید. کمبود مسکن در آلمان به معنی رقابت است. بهترین راه برای خرید خانه ی مناسب این است که به فروشنده نشان دهید که خریدار حقیقی هستید. پس پیش از اقدام برای جستجوی خانه ابتدا شرایط مالی خود را مشخص و تثبیت کنید. اگر قصد دریافت وام دارید درنظر داشته باشید که دریافت وام نیازمند طی روال ویژه ی خود است و لازم است مدارکی را تهیه کرده و شرایط مالی و درآمدی خود را برای وام دهنده روشن کنید. این فرآیند ممکن است در حدود 3 هفته زمان ببرد.

باید با روال خرید آشنا باشید. پس از برنده شدن مزایده و توافق با خریدار، ادامه ی فرآیند، مسیر استانداردی خواهد داشت. قبل از رسیدن زمان قرار محضری از آماده بودن کلیه مدارک و حاضر شدن وام اطمینان حاصل کنید. پس از امضای قرارداد می توانید توافقنامه ی وام را نیز امضا کنید.

همانطور که ذکر شد خرید ملک یکی از راه های دریافت اقامت آلمان است. از دیگر راه های دریافت اقامت این کشور می توان به تحصیل در آلمان، پیدا کردن کار در آلمان، سرمایه گذاری در آلمان، ثبت شرکت در آلمان و پناهندگی آلمان اشاره کرد.